sábado, 25 de abril de 2015
LIMA: Oferta inmobiliaria por Distritos de Lima
Cuadro con la Oferta inmobiliaria por Distritos de Lima
Ley 30313 Cambio de registro de inmuebles: Notarias x Región
Cambios en la Ley 30313 para evitar estafas inmobiliarias
Se ha modificado la competencia territorial de los notarios segùn la Ley 30313 desde el 27 de marzo de 2015 estos fedatarios solo pueden intervenir en actos de disposición o gravamen de inmuebles ubicados en su provincia.
La nueva norma dice: “Son nulos de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial …”. Es decir, las escrituras de compraventa, permuta, donación, anticipo de legítima, aporte en sociedad, arrendamiento, hipoteca, anticresis, servidumbre, etc. deberán suscribirse ante un notario de la provincia donde está el predio, salvo que el acto se celebre ante un cónsul fuera del país.
Nótese que la nulidad afecta a las actuaciones notariales, no a los actos jurídicos en sí. En tal sentido, aun si la escritura pública se extendiera ante el notario incorrecto, será nula la escritura pero no el contrato.
A excepción de casos muy especiales como la donación inmobiliaria que requiere de escritura pública como formalidad solemne (artículo 1625 del Código Civil), la mayoría de actos de disposición son negocios informales donde la escritura es solo requerida para acceder a los Registros Públicos pero no como condición de validez. Por ejemplo, la compraventa formalizada ante un notario sin competencia es válida aunque la escritura no lo sea.
La nueva competencia territorial comprende a los “poderes” para disponer o gravar predios, de modo que la representación que se otorgue ante los notarios también deberá cuidar que se haga en la oficina de la provincia donde está el bien. Dar un poder para disponer o gravar es un acto solemne y requiere necesariamente una escritura pública válida, bajo sanción de nulidad (artículo 156 del Código Civil). Al igual que la donación, si no se extendió el documento enante el actuario correcto, no habrá representación que valga.
Las actuaciones notariales, según la ley que las rige (Decreto Legislativo 1049) abarcan una gama muy amplia de documentos. Más allá de la típica escritura pública hay una serie de instrumentos extra protocolares como las actas, certificaciones o legalizaciones que pudiendo referirse a actos de disposición o gravamen están sometidos a la regla de competencia que comentamos. Aquí también hay que considerar que si el notario no es el que corresponde al predio, el acto en sí no estará viciado, sino solo la intervención notarial.
Este cambio se ha hecho para evitar que notarios de lugares alejados al inmueble sean sorprendidos por los delincuentes, o que se confabulen con ellos para producir documentos ilegales. Se entiende la razón, pero temo que la supuesta solución es más cara que el problema.
La solución de la Ley 30313 es muy costosa para las operaciones comerciales inmobiliarias y no resuelve el problema. Ahora todas las personas tendrán que trasladarse hasta la provincia donde está el bien para formalizar sus operaciones, con todos los inconvenientes que ello implica. En especial, teniendo en cuenta que las empresas más importantes domicilian en la ciudad de Lima y otros polos de desarrollo en el país, sus apoderados tendrán que desplazarse a las provincias, incluso para delegar sus poderes, dejando de atender otros aspectos del negocio en la matriz.
Se ha modificado la competencia territorial de los notarios segùn la Ley 30313 desde el 27 de marzo de 2015 estos fedatarios solo pueden intervenir en actos de disposición o gravamen de inmuebles ubicados en su provincia.
La nueva norma dice: “Son nulos de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial …”. Es decir, las escrituras de compraventa, permuta, donación, anticipo de legítima, aporte en sociedad, arrendamiento, hipoteca, anticresis, servidumbre, etc. deberán suscribirse ante un notario de la provincia donde está el predio, salvo que el acto se celebre ante un cónsul fuera del país.
Nótese que la nulidad afecta a las actuaciones notariales, no a los actos jurídicos en sí. En tal sentido, aun si la escritura pública se extendiera ante el notario incorrecto, será nula la escritura pero no el contrato.
A excepción de casos muy especiales como la donación inmobiliaria que requiere de escritura pública como formalidad solemne (artículo 1625 del Código Civil), la mayoría de actos de disposición son negocios informales donde la escritura es solo requerida para acceder a los Registros Públicos pero no como condición de validez. Por ejemplo, la compraventa formalizada ante un notario sin competencia es válida aunque la escritura no lo sea.
La nueva competencia territorial comprende a los “poderes” para disponer o gravar predios, de modo que la representación que se otorgue ante los notarios también deberá cuidar que se haga en la oficina de la provincia donde está el bien. Dar un poder para disponer o gravar es un acto solemne y requiere necesariamente una escritura pública válida, bajo sanción de nulidad (artículo 156 del Código Civil). Al igual que la donación, si no se extendió el documento enante el actuario correcto, no habrá representación que valga.
Las actuaciones notariales, según la ley que las rige (Decreto Legislativo 1049) abarcan una gama muy amplia de documentos. Más allá de la típica escritura pública hay una serie de instrumentos extra protocolares como las actas, certificaciones o legalizaciones que pudiendo referirse a actos de disposición o gravamen están sometidos a la regla de competencia que comentamos. Aquí también hay que considerar que si el notario no es el que corresponde al predio, el acto en sí no estará viciado, sino solo la intervención notarial.
Este cambio se ha hecho para evitar que notarios de lugares alejados al inmueble sean sorprendidos por los delincuentes, o que se confabulen con ellos para producir documentos ilegales. Se entiende la razón, pero temo que la supuesta solución es más cara que el problema.
La solución de la Ley 30313 es muy costosa para las operaciones comerciales inmobiliarias y no resuelve el problema. Ahora todas las personas tendrán que trasladarse hasta la provincia donde está el bien para formalizar sus operaciones, con todos los inconvenientes que ello implica. En especial, teniendo en cuenta que las empresas más importantes domicilian en la ciudad de Lima y otros polos de desarrollo en el país, sus apoderados tendrán que desplazarse a las provincias, incluso para delegar sus poderes, dejando de atender otros aspectos del negocio en la matriz.
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